一、機電設(shè)備維護原則

　　1、對設(shè)備進行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。

　　2、明確各類設(shè)備的管理要求，確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。

　　3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運行，有效控制和利用能源。

　　二、機電設(shè)備管理程序

　?。ㄒ唬┰O(shè)備檔案的建立要求

　　1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳，并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。

　　2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號：

　　① 所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行"設(shè)備標識"；

　　②"設(shè)備標識"用標牌形式予以實施，標牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號；

　?、墼O(shè)備編號按下列規(guī)則編號：

　?、?標識的制作規(guī)范：金屬薄板，表面拋光呈本色；設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm，僅作參考。

　　3、所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

　　4、設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。

　　5、《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議書等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。

　?。ǘ┰O(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。

　　1、配電房管理規(guī)程

　　2、水泵房管理規(guī)程

　　3、電梯機房管理規(guī)程

　　4、空調(diào)機房管理規(guī)程

　　5、程控機房管理規(guī)程

　?。ㄈ┰O(shè)備的購置管理

　　1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。

　　2、設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。

　　3、設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

　　4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。

　　5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。

　　6、采購設(shè)備應(yīng)遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。

　　7、采購設(shè)備到達后，由工程部進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。

　　8、經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。

　?。ㄋ模┰O(shè)備狀態(tài)標識

　　1、工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。

　　2、設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。

　　3、正常運行中的設(shè)備可不予標識。

　　4、標識的方式方法：

　　① 設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300 mm×150 mm×1 mm（長×寬×厚）的綠色塑料板制作，字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上，僅作參考。

　?、?設(shè)備狀態(tài)標牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標識設(shè)備的明顯位置；

　?、?設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變。

　?。ㄎ澹┰O(shè)備的停用和封存

　　1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。

　　2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。

　　3、工程部應(yīng)定期對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性。

　　4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)管理處主任批準后實施。

　　三、主要工作流程

　　1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨立操作以前，必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護要求等方面的技術(shù)知識進行教育和實際操作培訓(xùn)。

　　2、工程部應(yīng)會同設(shè)備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術(shù)培訓(xùn)，以不斷提高對設(shè)備使用，維護的能力。

　　3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備，操作人員必須通過考試拿到證書后，方能獨立使用或操作設(shè)備。

　　4、對于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修理；對于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標識及操作方法和注意事項。

　　5、對于員工直接操作的設(shè)備，設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種：

　　·設(shè)備操作規(guī)范

　　·設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范

　　·崗位責(zé)任制

　　·交接班制度

　　6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。

　?。?）參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。

　　（2）重要設(shè)備的操作規(guī)范，要在設(shè)備旁用醒目的標牌標示，并注上重點標記，要求操作者特別注意。

　　（3）設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　?、賳忧暗臏蕚涔ぷ?；

　　②啟對時的操作步驟；

　　③注意事項。

　　7、操作人員必須嚴格執(zhí)行"五項紀律"。

　　①實行定人定機制度，嚴格遵守操作規(guī)范。

　?、诮?jīng)常保持設(shè)備清洗，按規(guī)定維護。

　?、壅J真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。

　?、芄芾砗霉ぞ?、附件，不能遺失、損壞。

　?、莅l(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機檢查，自己不能處理應(yīng)及時通知工程部。

　　四、管理標準和養(yǎng)護計劃

　　（一）公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案

　　序號項? 目維修類別劃分計? 劃方? 案標? 準實施效果

　　1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。

　　②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護。

　　③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。

　?、芨黜棸踩b置的維護。

　　⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。

　　②機房、轎廂整潔。

　?、垭娞莞鞑糠滞旰寐?00%。

　　2機電

　　設(shè)備①水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。

　?、谌粘C電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，每半月進行一次保養(yǎng)；每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。

　　②保障安全運行。

　　3消防

　　設(shè)施①疏散標志的維修及維護。

　?、谑覂?nèi)（外）消火栓（箱）以及消防設(shè)施的有效維護及檢修。

　　③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責(zé)實施。

　?、谝话阆涝O(shè)施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。